2025 재개발 아파트(조합원 입주권), 1주택 포함될까? (세금·청약 영향 분석)

재개발 아파트를 통해 조합원 입주권을 보유하고 있는 경우, 세법상 주택 수에 포함될까?
이는 양도세, 종부세, 취득세뿐만 아니라 청약 자격에도 영향을 미칠 수 있어 매우 중요한 문제입니다. 2025년부터 부동산 세제와 규제가 일부 조정될 예정이므로, 조합원 입주권의 주택 수 포함 여부, 세금 계산 방식, 청약 자격 유지 여부 등을 정확히 파악해야 합니다.
이번 글에서는 2025년 세법 기준을 반영하여, 조합원 입주권의 주택 수 포함 여부와 이에 따른 세금·청약 영향을 상세히 분석해 보겠습니다.

 

 

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1. 조합원 입주권이란? (기본 개념과 특징)

조합원 입주권은 재개발·재건축 사업에서 기존 주택 소유자가 새 아파트를 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 기존 주택을 철거한 후 새로운 아파트가 완공되면, 조합원은 입주권을 통해 새로운 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

📌 조합원 입주권의 주요 특징

✅ 기존 주택 소유자에게 부여되는 권리 (일반 분양과 다름)
✅ 사업 진행 중에는 주택이 아닌 "권리"로 취급됨
✅ 완공 후 등기하면 일반 주택으로 간주
✅ 매매 가능하지만, 규제가 존재함 (양도세·취득세·청약 영향 있음)

하지만 조합원 입주권이 세법상 주택으로 간주되는지 여부에 따라, 1주택 비과세 혜택, 다주택자 중과세 여부, 청약 자격 등에서 큰 차이가 발생합니다.

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2. 2025년 기준, 조합원 입주권은 1주택으로 포함될까?

✅ (1) 양도세 기준: 조합원 입주권은 주택 수에 포함됨

조합원 입주권은 세법상 "주택"으로 간주되어 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다.

📌 다주택자 중과 여부

• 조합원 입주권을 보유한 상태에서 다른 주택을 추가로 보유하면, 다주택자로 간주되어 양도세 중과 대상이 될 수 있음
• 1주택 비과세 혜택을 받으려면, 기존 주택을 처분해야 함

📌 1세대 1주택 비과세 요건

• 기존 주택을 입주권 취득 후 3년 내에 매도하면, 1세대 1주택 비과세 혜택 가능
• 단, 조합원 입주권을 신규 취득 후 입주권을 먼저 양도하면, 다주택자 중과세 적용 가능

📌 2025년 주요 변화

• 조합원 입주권에 대한 세금 규제가 일반 주택과 동일하게 적용될 가능성이 높음
• 세법 개정에 따라, 다주택자 양도세 중과세율이 일부 조정될 가능성 있음

✅ (2) 종합부동산세(종부세): 주택 수 포함됨

📌 조합원 입주권은 종부세에서도 주택 수로 인정

• 기존 주택과 조합원 입주권을 동시에 보유하면 다주택자로 간주
• 조합원 입주권 보유 시, 다주택자 종부세 중과세율 적용 가능성
• 단, 기존 주택을 3년 이내 처분하면 1주택자로 인정 가능

📌 2025년 종부세 변화 예상

• 정부가 종부세 부담 완화를 검토 중
• 1주택 비과세 요건을 충족하면 종부세 중과 배제 가능

✅ (3) 취득세 기준: 주택 수 포함됨

📌 조합원 입주권 취득 시 취득세 적용 방식

• 조합원 입주권 자체에는 취득세가 부과되지 않음
• 그러나 신축 아파트 입주 후 등기하면 취득세 부과됨
• 기존 주택을 처분하지 않고 신규 주택을 취득하면 다주택자로 취득세 중과(8%) 가능성

📌 1주택 유지 시 취득세 절세 방법

• 조합원 입주권을 유지하고 기존 주택을 처분하면 1주택으로 인정되어 취득세 중과 배제
• 입주 후 3년 내 기존 주택 매도 시, 일반 세율(1~3%) 적용 가능

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3. 조합원 입주권이 청약에 미치는 영향

✅ (1) 조합원 입주권 보유 시, 무주택 청약 가능할까?

📌 청약제도에서는 조합원 입주권을 주택으로 간주함

• 조합원 입주권을 보유한 경우, 무주택자로 인정되지 않음
• 청약 1순위 자격 상실 가능성 높음

📌 청약 자격을 유지하는 방법

• 조합원 입주권을 양도하거나, 기존 주택을 처분하면 무주택 자격 유지 가능
• 입주권이 아닌 분양권을 취득하면, 청약 1순위 유지 가능

📌 2025년 청약제도 변화 예상

• 무주택자 기준이 강화될 가능성 있음
• 조합원 입주권 보유자는 추첨제 등 일부 청약에 제한될 가능성 존재

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4. 조합원 입주권을 보유한 경우, 절세 및 청약 전략

✅ 양도세 절세 전략
✔️ 입주권 취득 후 3년 내 기존 주택 매도 시, 1주택 비과세 가능
✔️ 입주권을 먼저 양도하면 다주택자 중과세 대상 주의
✔️ 일반 주택과 입주권을 모두 보유하면, 종부세 부담 고려 필요

✅ 취득세 절세 전략
✔️ 신규 아파트 등기 전 기존 주택을 매도하면 취득세 중과 배제 가능
✔️ 기존 주택을 유지하면 8% 취득세 중과세 대상 주의

✅ 청약 유지 전략
✔️ 조합원 입주권 보유 시, 청약 1순위 유지 불가능
✔️ 청약을 고려한다면 입주권을 처분하고 무주택 상태 유지 필요

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5. 결론 (조합원 입주권, 주택 수 포함 여부 최종 정리)

📌 2025년 기준, 조합원 입주권은 주택 수에 포함됨
✔️ 양도세·취득세·종부세 모두 주택으로 간주됨
✔️ 입주 후 3년 내 기존 주택 매도 시, 1주택 혜택 유지 가능
✔️ 청약 자격에서는 무주택자로 인정되지 않음

📌 조합원 입주권을 보유한 경우, 신중한 절세 전략이 필요
✔️ 기존 주택을 처분해야 다주택자 세금 부담을 줄일 수 있음
✔️ 무주택 청약을 노린다면, 조합원 입주권을 매도해야 함

조합원 입주권은 신규 아파트를 받을 수 있는 강력한 자산이지만, 보유 전략에 따라 세금·청약에서 큰 차이를 만들 수 있습니다.
따라서 본인의 상황에 맞는 계획을 세우고, 필요한 경우 전문가와 상담하여 최적의 절세 및 청약 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 😊